Hypothèque sur 30 ans
L’article dans l’ensemble est intéressant mais l’analyse des chiffres au début demande des nuances.
J’ai dû expliquer ça 1000 fois aux étudiants et aux clients car ce n’est pas intuitif. Il ne faut jamais comparer des déboursés qui ne surviennent pas au même moment. La comparaison du 79 000 (au début de l’article) ne veut rien dire, Il ne faut pas faire peur aux clients avec des gros chiffres sans substance.
Le coût d’une dette n’est pas lié aux déboursés totaux. Le cout d’une dette est lié à son taux d’intérêt … peu importe que le remboursement se fasse sur 5 ou 10 ou 200 ans. Une dette à 5,5% reste une dette à 5,5%. Une dette à 6% même payée en deux ans reste plus coûteuse que la même dette à 5,5% payée en 30 ans. Mais il y a des petites nuances encore ici. Le coût de renonciation du client jouera. S’il emprunte à 5,5% mais peu faire des placements à 7%, il voudra la plus longue période d’amortissement. Inversement, s’il se limite à un taux de 3% sur ses placements, il sera avantageux de payer plus rapidement, même à un taux de 6% (sur 2 ans) plutôt que 5,5% (sur 25 ou 30 ans).
Le solde du début est le même, soit 400 000. Les intérêts de la première année seront à peu près les mêmes entre un prêt sur 25 ou 30 ans car ils s’appliquent sur le même montant. La différence des intérêts sera de 57$ de plus pour la dette sur 30 ans en raison du fait que le capital baisse un peu plus avec l’option sur 25 ans. Sur 5 ans, c’est 1631$ de plus. Pas de quoi renoncer à son projet si c’est la seule façon de l’obtenir. Et le contrat n’est pas signé sur 30 ans. Après 5 ans (disons) l’amortissement peut être ramené à ce qui convient au client (il peut aussi augmenter sa mensualité en cours de route ou faire un paiement forfaitaire annuellement)
Et là je n’ai même pas parlé de ce qu’on fera avec les 113$ de moins par mois … je me doute que ca ne s’applique pas dans le contexte d’une nouvelle maison avec budget serré mais si la somme a servi à cotiser à un REEE, c’est sur que la répartition sur 30 ans gagne.
Dans la période de bas taux qu’on a connu il y a quelque temps, je disais à mes clients de payer leur hypothèque sur 100 ans et leur prêt auto sur 40 ans (même si le char n’existe plus car il n’y a pas de lien avec le char … ça ce n’est pas facile à expliquer…ah ah) … je savais que c’était impossible mais le client comprenait le principe (quoique, avec une marge de crédit ça pouvait se faire). Bien sûr, il y a aussi toute la question fiscale qui joue avec la déductibilité possible des intérêts dans certains cas,
Juste avant de publier ce texte, j’ai vu cette entrevue de Gérard Fillion. Son invité comprend très bien. https://lnkd.in/eDmRnyaQ
En ce qui a trait au taux variables ou fixe dont il est question dans l’entrevue, c’est un vaste sujet. Je vais plus loin que l’invité à Radio Canada. En général, le taux variable gagne majoritairement sur 5 ans (mais pas forcément sur un ou deux ans). La hausse récente des taux n’a pas aidé mais attendons de voir ce qui se passera sur 5 ans avec la baisse rapide actuelle avant de conclure. Et en passant, on peut avoir une mensualité fixe même avec le taux variable (pour les gens plus stressés). C’est juste la portion capital/intérêt qui s’ajustera. Et pour moi, prendre le taux variable n’a pas forcément pour but de le fixer au bon moment. On reste variables toute sa vie à moins d’être un champion du timing. Mais oui, si le client est vraiment angoissé, allons au fixe!
Bref, le 79 000 n’est pas un bon chiffre à montrer au client
Éric Brassard, FCPA, Retraité
Courriel : [email protected]
Cellulaire : 418-929-5853
Site web : www.ericbrassard.ca
LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/eric-brassard-fcpa-62182120/
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